tiistai 31. maaliskuuta 2015

Looking for Old House, part II

Vanhan talon kunnon ja kunnostuksen arviointi ammattilaisen tekemänä.



Vanhaa taloa ostaessa eteen tulee väkisinkin yllätyksiä. Niin ammattilaisella, kuin sitten varsinkin tällaisella tavallisella tallaajalla. Kiinnostuimme keväällä "isosta mökistä", 1800-luvulla rakennetusta isosta hirsitalosta. Kunto oli kuitenkin jo tavallisen tallaajankin silmissä hurja. Emme kuitenkaan heti pelästyneet, sillä jokin talossa ja sen ympäristössä myös ihastutti.

Päätimme palkata ammattilaisen pariksi tunniksi paikalle; kiertämään talon meidän kanssa ja tarkastamaan alapohjan, kivijalan, hirsien, yläpohjan, katon sekä hormien kunnot. Käynti oli erittäin antoisa! Opimme hirmuisesti uusia asioita, mutta ikäväksemme saimme tietää myös hirmuisen paljon lisää kiireellisiä kunnostustarvepaikkoja, joita emme olleen osanneet itse ottaa huomioon. Toisaalta kierros oli hyvä, sillä myyjä halusi kauppakirjaan lauselman: "Rakennus saattaa olla korjauskelvoton ja ostaja ottaa viat vastattavakseen." Mielestäni hyvä asia, sillä vanhoissa taloissa on aina omat arvoituksensa, eikä myyjäkään voi mitenkään tietää kaikista vioista.

Toisaalta: jos myyjä myy talon tällä lauseella, tulisi myös hintapyynnön vastata lauseketta. Tässä tapauksessa hintapyyntö oli mielestämme yksinkertaisesti liian suuri, sillä katselmus talolla osoitti, että kiireellisiä - muutaman vuoden sisällä toteutettavien korjaustoimenpiteiden yhteissumma nousisi yli 32000 euron - ja jos kotitalousvähennystä ei huomioitaisi summa olisi noussut yli 43000 euron.

Kun summa nousee noinkin suureksi - ilman että pääsemme kiinni millään tavalla edes sisätiloihin käsiksi - taikka uusimaan tulipesiä, tuli väkisinkin mieleen, saisimmeko ikinä rahojamme takaisin, jos joutuisimme myymään talon.

Ajattelin kirjoittaa tähän, mitä katselmuksessa kävimme läpi ja mitä löysimme. Oppia myös siellä puolen asiasta kiinnostuneille!

Kivijalka

Kivijalka oli siirtynyt "ulos", mikä pitäisi tietenkin korjata, sillä nyt kivijalka ei kannatellut rakennetta toisessa päässä taloa - ja sadevesi pääsi ropisemaan kivijalasta hirsiseinälle ja talon alle.

Miksi kivijalka oli siirtynyt? Kivijalan siirtymisen syyksi todettiin kosteus, jota kerääntyi ilmeisti talon alle varsinkin sulavesiaikaan.

Miksi siellä oli kosteutta? Vaikka talo näytti ulkoisesti olevan kallion laella, vesitilanteen perusteella talo onkin toisella puolen rinnettä kalliota. Savi kallion päällä hämää tilannetta. Sadevesikourut valuttavat veden siten talon alle. Samoin sulavedet ja maaperään imeytynyt vesi valuu helposti talon alle. Talon alla oleva savi heikentää veden siirtymistä eteenpäin (alas rinnettä/kallion päälle), ja jää näin seisomaan talon alle. Märän maaperän jäätyminen ja sulaminen (routa) aiheuttaa maaperän ja siten kivijalan liikettä talon alla, jolloin kivijalka lähtee pikkuhiljaa paikoiltaan.

Korjautoimenpiteet: Pihan salaojitus rinteen yläpuolelta. Talon sadevesikourujen uusiminen ja veden johtaminen ohi talon kivijalan. Koska talon ympärys on tiukkaa savimaata, olisi salaojitus hyvä teettää maaurakoitsijalla. Paikallinen asiantuntija arvioi työn olevan noin 3000 euron luokkaa kyseisellä seudulla. Salaojituksen jälkeen hirsien vaihdon yhteydessä korjataan kivijalka paikalleen hirsien alle.

Riski: Pihalla on kalliota, joten voi olla, ettei salaojaa saa ilman hulppeita kustannuksia rakennettua.

Alapohja

Talon toisessa päässä alapohja oli vajonnut kattovuodon ja sitä kautta hirsiliitoksen hajoamisen myötä useita senttejä. Lattioita tukevien hirsien kantokyky oli heikentynyt. Syynä on voinut olla lisäksi alapohjan kosteus sekä taloon aikoinaan rakennettu sauna.

Alapohjaaa oli kostea maaperä (savi), mutta alapohjasta ei löytynyt sieniä tai rihmastoja. Alapohja tuulettuu erittäin hyvin tällä hetkellä, sillä kivijalkaan ei oltu käytetty sidosainesta.

Alapohjassa sijaitseva kellari todettiin myös terveeksi. Kellarissa oli kuitenkin kosteutta maassa.

Korjautoimenpiteet: Kahden kammarin lattiat puretaan, ja tuetaan uusiksi. Yllä mainitun salaojituksen pitäisi vähentää alapohjan kosteutta.

Hirsikehikko

Koko hirsikehikko käytiin silmämääräisesti läpi sekä sisältä että ulkoa päin. Riskipaikat sekä paikat, joissa silmämääräisesti oli tummentumaa tms. muutosta tarkistettiin puukolla. Jos puukko meni hirren sisälle, oli kyseessä selkeä lahovaurio. Lahovaurioita todettiin monin paikoin:

Muutaman ikkunan alunen, noin 3 juoksumetriä.
Kaatuneen kivijalan yläpuolella koko seinän leveydeltä noin 5 hirttä, noin 36 juoksumetriä.
Alin / kaksi alinta hirttä lähes kauttaaltaan, edellisen lisäksi 37 juoksumetriä.
Kehikon yläosassa (kattovuodon seurauksena), noin 10 juoksumetriä.

Yhteensä noin 86 juoksumetriä.

Lahovaurioita oli siis ns. perinteisissä paikoissa, mutta myös katon vuotamisen aiheuttama lahoaminen oli heikentänyt kehikkoa ainakin yhdessä paikassa niin pahasti ns. hirsien liitoskohdasta, että koko talo oli taipunut näiden lahovaurioiden seurauksena kallelleen.

Korjaustoimenpiteet: Lahonneet hirret vaihdetaan uusiin hirsiin ammattilaisen työpanoksella.

Vesikatto

Vesikatossa oli tapahtunut vuotoa vuosien saatossa. Vuodot havainnoitiin värimuutoksina puussa. Paikoin myös pisaroina/valumajälkinä puussa/hormissa. Peltikatteen alla olevaa perettä tunnustelemalla havaittiin myös kondensaation/vuodon aiheuttamaa kosteutta.

Osa vuotopaikoista oli ns. vanhoja, eli vuodot oli korjattu. Osa saattoi vuotaa edelleen. Tällä hetkellä vesikatossa oli todennäköisesti yksi selkeä vuotokohta alaharjassa, joka oli aiheuttanut myös hirsikehikon lahoamista. Vuotoa tapahtui tällä hetkellä myös piippujen juurista. Katossa ei ollut kuitenkaan sienikasvustoa. Rakentamaton yläpohja hengitti suhteellisen hyvin; vanhat eristeet olivat paikoillaan. Ainoastaan yhdessä kohtaa yläpohjaa oli eristetty uudestaan erikoisin menetelmin; yläpohjasta löytyi mm. styroxia, patjoja, ym.

Korjaustoimenpiteet: Katto tulisi korjata sen jälkeen, kun hirret on saatu vaihdettua ja talo suoristettu. Katto voidaan korjata vaihtamalla uusi pelti nykyisen tilalle, jolloin vanha päre pitäisi nykyisten määräysten mukaisesti poistaa. Toinen vaihtoehto on paikata ja maalata katto bitumilla, jolloin bitumikäsittelyä tulisi uusia aika ajoin. Myyjä oli selvittänyt bitumikäsittelyn hintaa, ja muisteli ainemenekin olevan noin 3000 euron luokkaa. Levityksen voisi tehdä omana työnä.

Hormit

Hormeissa havaittiin pieniä murtumia. Talon suoristaminen voi lisätä murtumia tästäkin. Siksi olisi hyvä, että ennen hirsitöitä hormien ympärillä olevaa kattoa raotettaisiin niin, ettei hormit ole kiinni katossa. Hirsitöiden sekä kivijalan kunnostamisen jälkeen hormien kunto tulee tarkastaa uudelleen. Hyvässä tapauksessa riittää, että hormin ympärille kiedotaan verkko ja levitetään verkon ympärille laasti. Huonossa tapauksessa hormit tulee muurata uudelleen, jolloin työ tulee teettää ammattilaisella. Lisäksi toinen piippu on murtunut lumikuormasta. Piippu pitäisi muurata näin myös uudelleen hirsitöiden ja kivijalan kunnostamisen jälkeen.

Mukanamme oli siis asiantuntija, joka tekee hirsikehikoiden sekä kivijalkojen korjaustöitä. Hän kehotti varaamaan hirsikehikon sekä kivijalan kunnostamiseen yhteensä 20 000 - 25 000 euroa. Tästä materiaalin osuus olisi noin 1000 euroa; loput työtä.

25 000 eurolla saisimme siis ehjän hirsikehikon ja kivijalan. Tätä ennen pitäisi maksaa kiireellisenä toimenpiteenä vielä 3000-5000 euroa salaojituksesta ja tämän jälkeen katon korjauksesta. Katon korjaukseen olisi hyvä varata vähintään 3000 euroa, mutta katon uusiminen kokonaan maksaisi huomattavasti paljon tätä enemmän.

Kun kiireelliset toimenpiteet on toteutettu, rahaa on todennäköisesti kulunut lähes 35 000 euroa. Talossa ei olisi tällöin vielä juomakelpoista vettä (porakaivon toteutus noin 4000 euroa), kuistit rempallaan (villi kustannusarvio noin 2000 euroa), ikkunat vetäisivät (ikkunoiden kunnostus omana työnä; tuplalasit jäisivät vielä haaveeksi) ja ulkoverhous (materiaalin villi kustannusarvio 4000 euroa, asennus omana työnä) puuttuisi. Ja sisällä emme olisi tehneet vielä mitään!

Varmaan ymmärrätte viimeistään nyt, miksi vanhan huonokuntoisen talon ostaminen maalta ei ole välttämättä rahallisesti kovin tuottoisa investointi? Päätimmekö silti ryhtyä tähän projektiin? Se selvinnee tulevissa luvuissa. Kaikki kesäkodin etsintään liittyvät jutut löydät tästedes tunnisteella looking for the old house (klik).

We are looking for old house from the country side. We checked one house with an expert, which was really good thing, because we learned a lot but also because it revealed many new refurbishment operations, which we could not even imagine! I listed here the costs about the urgent operations and costs of them, which should have be done in the first few years. The costs was about 43000 euros, and it do not include any operations inside the house (meaning interior decoration). If you want to know more, please leave a comment below and I will write about these things here also in english! The picture below do not relate to the story.



_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Mrs Sinn also in InstagramFacebook and Pinterest!

4 kommenttia:

  1. Kiinnostava postaus! Olisi kiva nähdä myös kuvia näistä korjattavista paikoista. Meillä on vähän samansuuntainen tilanne, että talo sijaitsee loivassa rinteessä ja aikojen saatossa ylärinteestä on valunut vettä talon alle. Olemme muokanneet maata viettämään poispäin talosta ja keväällä laitamme vielä salaojat. Yhden huoneen lattiakin on uusittu tämän takia, ja lahoahan siellä alla oli. Täällä silti asustellaan koko ajan, joten taitaa olla vähän pienempi tuo meidän ongelmamme kertomaasi verrattuna (tosin harmaita hiuksia sekin on aiheuttanut).

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos Jaana! En kehdannut julkaista kuvia, kun ei ole omasta omaisuudesta kyse - eli paljastuu tässä samalla, ettei tullut kauppoja tästä kohteesta ;)

      Vanhoissa taloissa on tosiaan korjattavaa, eikä lahokaan ole mahdotonta korjata - mutta missä määrin sitä on, oisi kiinnostavaa tietää kaupan teon yhteydessä. Sitä kun ei oikein tiedä varmasti ennen kuin lähtee hommiin :)

      Onneksi olette huomanneet kuitenkin ongelman ja tehneet asialle; ikävimpiä ovat tapaukset, joissa mitään ei ole tehty ja ongelmat ovat sitä myöten kasvaneet aika suuriin mittoihin (kuten taisi tuossa kohteessa, jota katselmimme, olla).

      Poista
  2. Vanhojen talojen suhteen saakin olla tarkkana. Fiksua ottaa ammattilainen mukaan...Mutta.. Itse asun 1890 luvun loppupuolella rakennetussa talossa jota tietenkin on korjattu aikojen saatossa ja olen tyytyväinen :) sen henkeen ja tunnelmaan.. Hinnan kyllä pitää kohdata todellisuus :)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Eilen ostamallamme talolla siivotessani mietin, olimmeko silti tarpeeksi tarkkoja. Katsotaan, miten käy; aika näyttää - ja purkutyöt.

      Poista

Olen iloinen, jos jätät ajatuksesi!